‘LH 독점’ 깬다지만…공공주택 ‘분양가 상승’ 차단 대책 있을까

공공주택 시장 민간 개방…정부는 ‘메기효과’ 기대
LH 퇴출로 이어질 수도…민간 분양가 묶기 쉽지 않아

국토교통부는 12일 ‘LH 혁신 및 건설 카르텔 혁파 방안'을 발표했다. 사진은 이날 서울 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부. 연합뉴스

정부가 한국토지주택공사(LH)가 독점하던 새도시 등 공공택지 내 공공주택사업을 민간에도 개방하는 경쟁 시스템을 도입하기로 해, 현행 공공주택 공급 체계에 큰 지각 변동이 일어날 전망이다. 정부는 선을 긋고 있지만, 민간사업자의 공공주택시장 참여는 분양가 상승으로 이어져 서민 주거안정을 목표로 하는 공공주택의 취지가 훼손될 수 있다는 우려가 나온다.

현행 공공주택 특별법은 엘에이치 같은 공공기관만 공공주택사업자가 될 수 있도록 하고 있다. 엘에이치는 공공주택 공급량의 72%를 담당하며, 나머지를 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH) 등 지방공사가 공급한다. 최근 10년간 엘에이치가 공급한 공공주택 물량은 2013~2017년 26만4천호, 2018~2022년은 29만8천호다. 윤석열 정부가 내놓은 2023~2027년 공공분양주택 공급 계획 물량(인허가)은 50만호인데, 40만호 가까이를 엘에이치가 담당할 예정이다.

정부는 엘에이치의 공공주택 독점이 안전불감증으로 이어져 지난 4월 검단아파트 붕괴 사고까지 불렀다고 보고 공공주택사업권을 개방해, 민간사업자가 ‘메기’ 역할을 하도록 한다는 구상이다. 엘에이치와 민간 건설사를 경쟁시켜 우수한 사업자가 더 많은 공공주택을 공급하도록 하겠다는 것이다. 하지만 비슷한 조건이라면 품질과 환금성이 양호한 민간 브랜드를 더 선호하는 게 시장과 소비자의 생리여서, 공공주택시장에서 엘에이치의 ‘퇴출’은 시간문제가 될 가능성이 높다.

국토부는 민간사업자가 공공주택사업에 나서도 엘에이치와 똑같이 분양가 상한제를 적용하며, 분양가를 낮게 제시하는 민간사업자에게 공공택지를 우선 공급한다는 방침을 밝히고 있다. 민간사업자는 엘에이치와 달리 고품질 자재 등을 사용할 수 있지만, 분양가 상승은 없을 것이라는 것이다. 그러나 엘에이치가 퇴출되고 공공주택시장이 민간사업자들의 독무대로 바뀐다면 건축비 상승을 이유로 한 분양가 인상이 이어질 것이라는 우려가 나온다. 서민 주거안정을 위한 공공주택 취지가 퇴색할 수 있다는 뜻이다.

치솟는 원자재 값과 인건비, 고금리로 수익성 악화를 겪고 있는 건설업계는 공공주택시장 민간 개방을 환영하는 분위기다. 다만, 수익성은 불확실한 만큼 구체적인 제도 개선을 지켜보겠다는 태도다. 한 중견 건설사 임원은 “공공주택이어서 분양가를 낮추느라 시공 이윤을 기대하기는 어렵지만 땅을 매입해 직접 시행하는 데 따른 이익이 보전된다면 얘기가 달라진다”며 “공공주택은 새도시 등 공공택지 안에서도 역세권과 공원 주변 등 우수한 입지에 위치한 것도 장점”이라고 말했다.

정부는 공공주택사업을 시행하는 민간사업자의 토지 매입가는 감정가 이하로 낮춘다는 방침이다. 또 주택기금을 통한 저리 융자를 지원하고, 지방 공공택지에서 미분양이 나면 엘에이치가 사들여 공공임대로 활용하기 위한 ‘환매 특약’ 적용도 검토 중이다. 그러나 이는 민간사업자에 대한 ‘특혜’ 논란으로 이어질 수 있어, 향후 국회에서의 공공주택법 개정안 처리가 난항을 겪을 가능성도 있다.

최종훈 기자 [e-mail]