금감원 “LTV초과 대출, 신용·장기대출로 전환”

집값 하락에 담보가치 떨어져…만기연장때 초과분 갚아야
원금상환 압박 대출자에 ‘숨통’…“추가하락 대책 마련해야”

*LTV=담보가치인정비율

지난 2008년 경기도 김포에 있는 한 아파트를 3억원에 매입했던 김아무개씨는 지난달 만기연장을 위해 은행을 찾았다가 ‘손해를 보고서라도 집을 팔아야 하나’라는 고민에 빠졌다. 김씨는 당시 한 시중은행에서 4년 만기 일시상환 조건으로 1억5000만원의 주택담보대출을 받았는데, 일부를 상환하지 않으면 만기연장이 어렵다는 답변을 받았기 때문이다. 그새 직장을 그만둔데다 집값마저 10% 넘게 떨어지면서 담보가치가 감소하자 은행에서 주택가격 대비 대출액인 담보가치인정비율(LTV) 한도 50%를 넘어서는 2000만원에 대해 일시상환을 요구한 것이다.

김씨처럼 집값 급락으로 인해 주택담보대출 만기연장 때 대출한도가 축소된 대출자를 위해 한도초과분 만큼을 신용대출로 전환해주는 방안이 추진된다. 부동산 경기 하락으로 엘티브이 한도를 넘어서게 된 일종의 ‘위험대출’ 규모가 전체 주택담보대출(306조원)의 15.6%(44조원)까지 치솟으면서, 원금상환 압박을 겪는 대출자에게 ‘숨통’을 터주기 위한 조처다. 은행의 담보대출 한도를 제한하는 엘티브이는 현재 서울과 수도권은 50%, 지방은 60%가 적용된다.

금융감독원은 1일 “시중은행 부행장들과 지난 31일 회의를 열어 주택가격 하락에 따른 엘티브 상승 실태 조사와 함께 이에 따른 상환충격을 줄여주기 위한 방안을 마련하기로 했다”고 밝혔다. 금감원은 우선 엘티브이가 급등해 상환이 불가피한 대출금을 바로 회수하는 대신 신용대출로 바꿔주도록 은행 쪽에 권유했다. 또 신용도가 낮아 신용대출을 해 줄 수 없는 경우엔 장기분할 상환 방식으로 전환하도록 유도할 방침이다. 10년 이상 장기분할 상환의 경우 엘티브이 한도가 70%까지 늘게돼 상환압박이 다소 완화될 수 있다.

금감원 관계자는 “인천, 용인, 과천, 분당 등 수도권 일부 지역에서 집값이 큰 폭으로 떨어지면서 만기때 집을 팔아야 대출금을 갚을 수 있는 사례가 늘고 있다”며 “가뜩이나 거래가 줄어든 상황에서 집값 추가하락을 유발할 수 있는데다 가계부실을 키우는 악순환으로 연결될 우려가 있어 대응에 나섰다”고 배경을 설명했다.

원금상환 압박이 가장 큰 대상자는 주로 3~4년 전 집 값이 최고조에 달했을때 주택을 구입한 사람들이다. 수도권 일부 지역의 경우 주택가격이 고점 대비 15%까지 하락하기도 했다. 분당과 과천지역은 17% 가량 급락했다. 이 때문에 은행들은 이미 위험 관리를 위해 일부 대출금을 회수하거나 가산금리를 적용하고 있지만, 아직까지 열에 아홉 꼴(만기연장율 92.2%)로 만기연장이 이뤄지고 있고 상환규모도 총 만기연장액(15조3000억원)의 1.9%(2854억원)로 낮은 수준이어서 급격한 부실확대 가능성은 제한적이다.

문제는 만기 일시상환 대출이 여전히 38%로 높은 비중을 차지하고 있어 순차적으로 상환압박이 몰려온다는 점이다. 한 시중은행 관계자는 “현재 상태에서 집값이 더 내려가면 엘티브이 상승이 심각해질 수 있어 이제는 대책을 마련할 시점이 됐다”고 말했다.

이재명 기자 [e-mail]

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