가계빚 시한폭탄…분양 잔금대출도 고삐 죈다

아파트 집단대출·상호금융 대출
내년부터 여신심사 가이드라인 적용
상환능력 심사·원리금 분할상환
11·3 대책 이은 규제에 시장 비상

정부가 내년부터 신규 분양하는 아파트의 잔금대출에 대해 빚 상환능력 심사를 강화하고, 처음부터 원리금을 분할상환하는 방식으로만 대출을 하도록 정했다. 올해 3분기에도 역대 최고 수준에 버금가는 가계부채 급증세가 이어진 가운데 ‘8·25 가계부채 관리방안’의 후속조처를 추가로 발표한 것이다. ‘11·3 부동산 대책’에 더해 정부가 금융 수요 관리에 나선 것이어서 향후 부동산 시장에 미칠 영향이 주목된다.

정부는 24일 오전 정부서울청사에서 유일호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제3차 경제현안점검회의를 열고 최근 가계부채 동향과 대응방향을 논의했다. 이어 금융위원회는 8·25 가계부채 관리방안의 후속조처와 보완 계획을 발표했다.

가장 큰 변화는 아파트 분양시장의 집단대출(잔금대출)과 상호금융·새마을금고 주택담보대출에도 빚 상환능력 심사를 강화하는 여신심사 가이드라인을 적용하기로 한 것이다. 정부는 내년 1월1일 이후 분양공고가 되는 사업장의 잔금대출에 대해 소득증빙자료 등을 통해 상환능력을 확인하고 비거치, 분할상환식으로 대출을 한정하기로 했다. 집단대출시 채무자의 상환능력을 꼼꼼히 살피지 않았던 관행에서 벗어나 ‘상환능력 내에서 빌리고 처음부터 나눠 갚는 관행’을 자리잡도록 하겠다는 설명이다.

또 지역 단위 농협과 신협 등을 이르는 상호금융권과 새마을금고에서도 맞춤형 여신심사 가이드라인을 마련해 시행하도록 했다. 빚 상환능력을 살피기 위해 농어민에 적합한 소득증빙 방식도 개발하고 은행권 주택담보대출의 최장 만기가 30년인 점을 고려해 상호금융 대출자도 매년 원금의 30분의 1을 상환하도록 했다. 정부는 이를 통해 매년 신규 주택담보대출의 42.3%가 분할상환될 것이라고 내다봤다.

주택담보대출뿐 아니라 다른 금융기관의 부채까지 총액을 파악해 소득 대비 상환능력을 평가하는 ‘총체적 상환능력심사’(DSR)도 올해 안에 도입해 대출심사와 사후관리 등에 활용할 계획이다. 디에스아르는 금융업권별, 대출종류별 평균 만기와 금리 수준을 추정해 전체 금융부채를 분할상환한다는 가정을 하고 산출한다. 이를 위해 신용정보원의 전산시스템도 다음달 9일 구축이 완료된다.

이밖에 금융위와 금융감독원이 지난 9월부터 진행 중인 가계부채 증가 현황에 대한 특별점검은 내년 상반기까지 연장하기로 했다. 또 금융기관 건전성, 차주 상환능력에 대한 스트레스 테스트를 주기적으로 실시하고 정책서민금융과 중금리 대출을 확대 공급하겠다고 밝혔다.

부동산 업계는 분양권 전매·청약 규제를 뼈대로 한 11·3 부동산대책에 이어 당국의 금융규제 강화 방안까지 발표되면서 주택시장 전반에 끼칠 파급 효과에 촉각을 곤두세우고 있다. 최근 기존 주택과 분양권 할 것 없이 거래량이 줄어드는데다 서울 강남권 재건축 단지 매매가격이 내림세로 돌아선 시점에서 ‘엎친 데 덮친 격’으로 잔금대출 규제 방안이 나왔기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “입주 뒤 잔금대출 원리금을 곧바로 갚을 능력이 없는 수요자의 경우 애초 분양 단계에서부터 신청을 포기할 가능성이 크다. 또 11·3 대책에 따라 수도권 주요 지역은 분양권 전매가 입주 때까지 제한돼 투기적 가수요가 늘어나기도 어려운 실정이다. 결국 내년부터는 청약 총수요가 줄면서 미분양이 늘어날 것이다”라고 전망했다.

주택 공급을 앞둔 건설업계도 비상이 걸렸다. 상당수 건설사들이 11·3 대책 여파를 피해가기 위해 일부 단지의 분양을 내년 봄으로 미루는 등 공급시기를 조정하고 있었는데 이번 조처로 연내에 털고 가는 편이 유리해진 상황으로 급변했기 때문이다. 대형건설사의 한 임원은 “금융규제까지 강화하면 주택 구매심리가 더 얼어붙을 것으로 우려된다. 분양이 가능한 곳들은 최대한 일정을 앞당겨 연내 분양에 나서겠지만 내년 상반기 예정 물량들은 어떻게 해야 할지 난감하다”고 말했다.

그럼에도 이번 잔금대출 규제는 장기적으로 주택시장 안정에 긍정적 영향을 끼칠 수 있다는 분석도 나온다. 2017~2018년 전국 입주예정 아파트 물량이 73만가구에 이르러 ‘공급 폭탄’이 예고된 상황에서 내년부터 신규 분양 아파트 수요와 공급을 줄이는 것은 주택시장 안정화에 도움이 된다는 얘기다.

임지선 최종훈 기자 [e-mail]