“전세대출 이자보다 월세가 더 싸다”…일시적 현상? 대세흐름?

전세대출이자 ＞ 전월세전환율…역전현상
전세→반전세 가속화되면 일반화될수도

23일 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

최근 전세대출 금리가 전월세전환율보다 높은 이례적인 현상이 나타나고 있다. 월세 공급 확대와 금리 상승이 맞물리면서 나타난 결과다. ‘전세대출 이자를 내느니 차라리 월세가 낫겠다’는 말이 나오지만 월세가 유리한 상황이 계속될지에 대해선 전문가들의 의견이 엇갈린다.

24일 케이비(KB)국민은행이 누리집에 안내한 전세자금대출(주택금융공사 보증상품) 금리는 최저 연 2.9%, 최고 연 4.94%다. 이날 기준 신한은행은 3.65~4.45%, 우리은행은 3.93~4.13%다. 하나은행은 4.581~5.112%로, 우대금리 혜택을 못 받으면 연 5%가 넘는 이자를 내는 전세대출 상품도 나왔다. 시중은행 전세대출 금리는 지난해 초만 해도 연 2~3%대였으나 금리인상과 대출규제 영향으로 빠르게 오르고 있다.

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 이자율이다. 전월세전환율이 3%라고 하면 전세보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 연간 300만원(매달 25만원)을 내야한다는 뜻이다. 지난 수년간 저금리 영향으로 전세대출 금리가 낮게 형성돼 전월세전환율이 상대적으로 높았다. 케이비국민은행 자료를 보면 수도권 아파트 전월세전환율은 지난해 1월 4.26%였다. 하지만 월세 공급이 늘면서 전월세전환율은 하락해 지난해 12월 3.75%까지 떨어졌다. 서울은 같은 기간 3.41%에서 3.13%로 낮아졌다. 일부 시중은행에서는 전세대출 최저금리를 적용받아도 전월세전환율보다 더 높은 역전현상이 나타나고 있다. 세입자 입장에서는 대출받아 전세보증금을 충당하는 것보다 월세를 내는 게 이익이다.

국내외 경제여건상 대출금리는 계속 오르는 추세다. 그렇다면 월세가 전세대출 이자보다 저렴한 상황이 지속될까. 전문가들은 주택 수급 상황에 따라 전월세전환율이 달라질 수 있다고 한다. 박원갑 케이비국민은행 부동산 전문위원은 “올해 계약갱신청구권 행사 만기가 도래하는 경우 집주인이 그동안 전셋값 상승분을 월세로 돌리려 할 수 있기 때문에 (월세 공급이 늘어) 전월세전환율이 대출금리보다 낮은 현상은 일반화될 가능성이 크다”고 말했다.

반면 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 “최근 월세 물량이 풀리는 사이에 기준금리가 높아져 일시적으로 전월세전환율이 전세대출 금리보다 낮아졌다”며 “올해와 내년 신규 아파트 입주 물량이 수요보다 적어서 장기적으로는 전월세 비용이 올라갈 수 있다”고 말했다.

한번에 거액을 맡기는 전세보다 매달 임차료를 내는 월세는 세입자가 내지 않을 수도 있는 위험이 있기 때문에 일반적으로는 월세 비용이 전세 비용보다 더 크다. 임재만 세종대 교수(부동산학)는 “시장이 월세 중심 구조로 바뀌지 않는 이상 전월세전환율이 전세대출 금리보다 낮은 건 경제논리적으로 맞지 않다”며 “전세가 없어질 시장이 아니어서 일시적인 현상이라 봐야 한다”고 말했다.

이경미 기자 [e-mail]