12억~16억 집 양도세·종부세 감면…똘똘한 한채 더 밀어올릴라

여, 반년 만에 양도세 완화 처리 시동
1주택 양도세 비과세 9억→12억
종부세 비과세 상향 혜택 맞물려
마용성·강동 등 시가 15억 안팎
면세 구간 주택 거래 활기 띨 듯
대출 막힌 탓 갈아타기 제한 전망

차익 ‘5억 초과’ 보유공제 축소 촉각
초고가 주택 증여 돌려 더 잠길 듯
“국토세 공약과 감세 엇박자 우려”

<한겨레> 자료사진

더불어민주당이 이달 정기국회에서 1세대1주택자의 양도소득세 부담을 줄여주는 소득세법 개정안을 통과시키기 위해 지난 15일 기획재정위원회 조세소위 논의를 시작한데 따라 향후 부동산시장에 끼칠 영향이 관심을 모은다. 부동산 업계에서는 1주택자에 한해서만 일부 세 부담 경감이 이뤄지는 것이어서 주택시장에 끼칠 영향은 제한적이라고 보는 시각이 우세하다. 그러나 대선을 코앞에 둔 시점에 여당이 종합부동산세에 이어 양도세까지 완화하는 모양새를 띠고 있어, 시장에 잘못된 신호를 전달하는 게 아닌지 우려하는 목소리도 나온다.

여당이 1세대1주택 양도세 완화에 나서기로 한 것은 지난 4월 서울시장 보궐선거 패배 직후다. 더불어민주당은 지난 6월 비과세 기준을 시가 9억원에서 12억원으로 상향하는 내용을 뼈대로 당론을 확정했고 8월 소득세법 개정안을 국회에 제출했다. 개정안에는 12억원 초과 주택의 경우 거주기간에 따른 공제율(8~40%)은 그대로 두되, 보유기간에 따른 공제율은 양도차익별로 차등 적용하는 내용도 담겼다. 이에 따라 양도차익이 5억원을 넘는 초고가주택은 보유기간 공제율이 현행 최대 40%에서 10~30%로 줄어들면서 세 부담이 증가한다.

부동산 업계에선 1주택자 양도세 비과세 확대 기대감으로 상당수 주택소유자들이 매도 시기를 미뤄왔기 때문에 이번 개정안이 시행되면 최근 위축된 거래시장에 다소 숨통이 트일 것으로 보고 있다. 서울시부동산정보광장 집계를 보면, 지난 9월 서울 아파트 매매거래량은 올해 최저치인 2696건를 기록했고 10월 거래량은 16일 현재 1978건으로 신고기한(계약일로부터 30일)이 남아있기는 하지만 계속 최저치 수준에 머물고 있다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “1주택자 양도세 완화가 시행되면 그간의 불확실성이 제거된다는 점에서 9억~12억원 구간 주택의 거래가 활기를 찾을 수 있을 전망”이라고 말했다. 다만, 이 가격대의 주택을 처분할 때는 양도세 부담에서 벗어났지만 다른 주택을 구입하면서 주택담보대출을 받으려면 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 새로운 규제를 받게 돼 1주택자의 자가주택 상향 교체 이동은 제한적일 것이라는 분석도 나온다.

1주택자 비과세 기준 상향보다 초고가 주택 장기보유자 공제 축소 여부가 시장에서는 더 민감하게 받아들여지고 있다는 지적도 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향하는 것은 수년새 집값이 크게 오른 현실을 고려할 때 별다른 영향이 없는 수준”이라며 “다만, 민주당 안대로 양도차익 5억원 초과 주택의 보유기간별 공제가 축소되면 초고가 주택 매물은 더 나오기 어려워질 것으로 보인다”고 짚었다.

연말에 부과될 종합부동산세도 주택시장의 변수로 주목된다. 더불어민주당은 지난 8월 국회에서 1주택자의 종부세 비과세 기준을 종전 공시가격 9억원 이하에서 주택 보유자의 상위 2% 수준에 해당하는 11억원으로 높이는 종부세법을 통과시켰으며, 국세청은 이에 따른 올해분 종부세를 이달 말 납세자들에게 고지할 예정이다.

부동산 업계에선 1주택자 종부세 비과세 기준이 시가 기준으로 15억~16억원까지 높아진데 따라 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 현상이 강화될 것으로 보고 있다. 서울의 경우 강남3구를 제외한 마·용·성(마포·용산·성동구)과 강동구, 양천구 등지의 시가 16억원 이하(공시가 11억원 이하) 아파트는 당분간 공급보다 수요가 많은 현상이 지속될 가능성이 있다는 것이다. 일각에서는 크게 늘어난 종부세 부담에 놀란 다주택자들이 점차 매물을 내놓을 것으로 보는 시각도 있으나 다주택자들은 이미 가족간 증여 등을 통해 종부세 부담을 회피한 경우가 대부분이라는 분석이 지배적이다. 이달 다주택자 기준으로 역대급의 종부세가 부과되어도 집부자들은 가족들끼리 ‘1인 1주택’ 보유 방식으로 다주택자 중과세를 피하면서 버티기에 들어갈 것으로 보인다는 것이다.

대선을 앞둔 시점에 여당이 종부세에 이어 양도세 감세를 밀어붙이는 모습은 최근 어렵게 안정화 국면 초입에 접어들고 있는 주택시장에 잘못된 신호를 전달할 가능성이 있다는 우려도 나온다. 임재만 세종대 교수(부동산학과)는 “국민들 눈에는 여야가 대선을 앞두고 감세 경쟁에 나선 것으로 비춰지고 있어 문제”라며 “이재명 후보의 공약인 국토보유세 신설 방안과 민주당의 종부세·양도세 감세 추진이 엇박자를 내고 있는 흐름도 걱정스럽다”고 말했다. 국토보유세는 기존 종부세와 재산세와 달리 토지에만 부과하는 보유세로, 세수를 전국민 기본소득으로 지급하는 구상이다.

최종훈 기자 [e-mail]