전매완화 뒤 ‘급매물’ 거래 꿈틀…“실수요자 고려할만”

경기 파주 지역에서 새로운 분양 물량이 쏟아져 나올 예정이다. 경의선 운정역 앞에서 아파트를 짓기 위한 터닦기 공사가 한창이다. 김경호 기자 [e-mail]

한양수자인 17일부터 분양…5년 안 팔면 양도세 면제
갈아타기 실패 급매물 내놓아…“매맷값 더 떨어질 수도”

김포새도시와 함께 ‘2기 새도시’의 대표주자로 꼽히는 파주새도시가 1년여 만에 분양 물량을 선보인다. 파주새도시는 2007년 11월 18개 단지 1만3천여가구의 동시분양으로 화제를 모았다가 미분양 사태의 장기화로 그동안 별 주목을 받지 못했다. 이 지역의 미분양은 주로 7~10년에 이르는 전매제한에서 비롯됐는데, 이명박 정권 출범 뒤 두 차례에 걸친 규제 완화 조처로 전매제한 기간이 1~3년으로 짧아져 이젠 일부 아파트를 전매할 수 있게 됐다. 규제완화 뒤 첫 분양을 앞두고 있는 파주새도시를 찾아가 봤다.

■ 전매제한 완화 뒤 첫 분양 공사가 한창인 파주새도시는 붉은 흙을 드러내고 있었다. 층을 올리는 아파트 몇 단지가 눈에 띄었고, 대부분은 땅을 평평하게 고르는 작업이 진행중이었다.

주식회사 한양은 17일 파주새도시 에이(A)4 블록에 26층 13개 동 규모의 ‘한양수자인’ 아파트 분양을 시작한다. 공급면적 85~149㎡형 780가구로 이뤄져 있다. 1년3개월 만의 신규분양이다. 한양수자인은 ‘양도세 면제’를 장점으로 내세운다. 파주새도시는 ‘비과밀억제권역’으로 지정돼 분양계약을 맺은 뒤 계약금을 낸 주택을 5년 안에 되팔면 양도세를 100% 면제받을 수 있다.

운정역 근처 ㅎ부동산 관계자는 “한양수자인의 경우 새도시 외곽이라는 지리적 단점이 있지만, 양도세 면제라는 장점이 있다”고 평가했다. 반면, 양도세 면제를 큰 장점으로 보기 어렵다는 상반된 전망도 나온다. ㄱ부동산 관계자는 “양도세 면제는 2주택 이상 소유자들한테 의미가 있는데, 한양수자인의 경우 투자 가치가 있을지 의문”이라고 밝혔다.

■ 매수문의 늘었지만 급매물만 거래 전매제한이 완화되면서 꽁꽁 얼어붙었던 시장이 조금씩 움직이기 시작했다. 기존 아파트 가격과, 1년 전매제한(85㎡ 초과)에서 풀린 아파트의 ‘분양권’ 가격을 묻는 전화가 부쩍 늘었다. ‘부동산뱅크 석사공인중개소’의 정해숙 실장은 “지난해 말부터 나오기 시작한 급매물이 4월 들어 조금씩 거래되기 시작했다”며 “매매아파트는 대부분 분양가에서 웃돈이 전혀 붙지 않은 것들”이라고 말했다. 2007년 11월 파주새도시 평균 분양가는 3.3㎡당 1100만원이었다.

급매물의 상당수는 아파트 ‘갈아타기’에 실패한 입주자들이 내놓은 것이다. 일산 등지의 소형 평수 거주자들이 아파트를 팔고 파주로 들어오려 했지만, 아파트 값 하락과 매매 중단에 따른 비용부담 탓에 갈아타는 게 어려워졌다. 정 실장은 “아파트를 팔려는 이들은 분양가에 급매물을 내놓고 있지만, 사려는 이들은 분양가보다 낮은 가격을 기대한다”며 “아직은 서로 가격을 조율하는 단계여서 매매가 활발하지는 않다”고 말했다.

2009 파주새도시 분양계획

파주새도시 부동산 관계자들은 거래되는 10건 가운데 1~2건은 분양가보다 떨어졌고, 5~6건은 분양가 그대로, 2건 정도만 웃돈이 붙는다고 입을 모았다. 웃돈이 붙은 아파트는 동문굿모닝힐처럼 호수공원을 끼고 있는 지역에 많다. 4억9670만원 수준으로 분양됐던 144.2㎡형에 4천만~5천만원의 웃돈이 붙어 있다.

■ 단기차익 어렵지만 실수요자는 고려해 볼 만 한양수자인이 분양에 어려움을 겪을 것이라는 전망도 나온다. 일부 분양 계약자들이 분양가의 10%인 계약금을 포기하고 매물을 내놓는 상황이기 때문이다. ‘아이파크 현대2차 부동산’의 이대기 사장은 “현대1차 107㎡형이 2007년 10월 4억원에 팔렸으나 현재 2억5천~2억7천만원, 3.3㎡당 800만원선에 거래되고 있다”면서 “한양수자인이 3.3㎡당 1000만~1100만원이면 가격 경쟁력이 없어 미분양이 나올 수도 있다”고 내다봤다.

파주새도시의 아파트 매맷값이 더 떨어질 수 있다는 관측도 나온다. ‘굿모닝 공인중개사무소’ 강연숙 사장은 “2010년 입주 때가 되면 갈아타기에 실패한 분양자들이 분양권을 내놓으면서 매물이 쏟아지고 가격이 더 내릴 것”이라고 말했다. 전문가들은 실수요자들에게 파주새도시를 권한다. 스피드뱅크 이미영 분양팀장은 “파주새도시는 가격 상승을 통해 단기차익을 거둘 수 있는 곳은 아니다”라면서도 “방 3개의 109㎡형을 3억원 미만으로 매입할 수 있는 만큼 실거주 차원에서 접근하는 수요자들은 내집마련을 위해 투자할 만하다”고 말했다. 황춘화 기자 [e-mail]