강남4구·용산·성동·양천구 아파트 거품 ‘잔뜩’

서울 아파트 거품 가능성 보고서
2017년 강남·용산서 시작돼 지속

서울 잠실 아파트단지. 연합뉴스

서울 강남구와 용산구에서 발원한 아파트 가격거품이 2년 이상 지속하고 있다는 연구 결과가 나왔다.

윤성훈 보험연구원 선임연구원은 2일, 정책 간행물 <키리 리포트>에 실은 ‘서울 지역별 아파트 가격거품 가능성 검토’ 보고서에서 “서울 아파트 가격거품은 강남구와 용산구(2017년 4월)에서 가장 먼저 형성”됐으며 2017년 9월부터 서울 아파트 평균 가격에 거품이 끼기 시작했다고 분석했다. 보고서는 △실제 가격이 내재가치를 웃도는 비합리적인 모습을 보이고 △이런 가격이 장기간 유지되며 △비합리적 가격이 기대심리 등으로 형성돼 변동성이 큰 점을 ‘거품 현상’의 특성으로 요약했다. 아파트 전셋값을 내재가치의 대리변수로 사용해 거품 여부를 판단한 결과, 지난 2017년 서울 강남구와 용산구에서 처음으로 거품이 발생했고 “서초·송파·양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 확산”됐다고 보고서는 밝혔다.

‘서울 지역별 아파트 가격거품 가능성 검토’ 보고서의 서울과 강남구의 아파트 거품 기간 비교.

보고서에서 ‘거품 지역’(2019년 10월 기준)으로 분류된 곳은, 서울 종로·중랑·강북·도봉·구로·금천·관악구를 제외한 18개 자치구다. 정부가 지난해 집값 상승 지역(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문)과 정비사업 등 이슈 지역(강서·노원·동대문·성북·은평구의 일부 동)이라며 민간택지 분양가 상한제를 적용한 곳과 일치한다. 보고서는 거품의 정도를 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·양천구는 ‘매우 높음’, 동대문·성북·노원·은평·서대문구는 ‘다소 높음’으로 평가했다.

보고서는 “아파트 가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호하기 때문에 서울 아파트 가격거품이 점차 축소될 것으로 기대한다”고 덧붙였다.

김태규 기자 [e-mail]