‘공공 재건축’ 참여 유도 위해 초과이익 부담금 줄여줄 지 관심

공공기관 참여 재건축 활성화 위해
‘초과이익 환수제’ 감면 가능성 촉각

정부가 서울 주택공급 물량을 늘리기 위해 강남권을 포함한 재건축 단지에서 공공기관이 공동 사업자로 참여하는 조건으로 용적률을 높이고 더 많은 주택을 짓는 ‘공공 재건축’을 활성화하기로 가닥을 잡으면서, 공공 재건축 프로그램에 어떤 내용이 포함될지 관심이 쏠리고 있다. 일각에서는 공공 재건축에 참여하는 단지에 대해선 지금까지 알려진 용적률 상향, 층고 제한 완화 등 인센티브 외에 ‘재건축 초과이익 환수제’에 따른 부담금을 줄여주는 파격적인 ‘당근’이 제시될 수 있다는 관측이 나와 주목된다.

정부는 이번 공급대책에서 공공 재건축에 대해선 용적률 인센티브를 제공해 주택 공급량을 대폭 늘리되 그에 상응하는 주택을 기부채납받는 방안을 검토 중이다. 지금까지 재건축 단지 기부채납 대상은 일정 소득 이하 계층이 입주하는 공공임대였지만, 공공 재건축의 기부채납은 공공임대뿐 아니라 신혼부부와 생애 최초 주택구입자 등을 위한 공공분양으로도 채워지는 것이다.

문제는 이 경우 현재 강남권 재건축 단지들이 지목하는 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익 환수제도 공공 재건축에 한해서는 신축성 있게 적용할 여지가 있다는 점이다. 참여정부가 도입한 초과이익 환수제는 조합원이 재건축 주택 완공 시점 주택가액(공시가격)에서 재건축 착수 시점 주택가액과 재건축 기간 동안의 정상 집값 상승분을 뺀 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 내는 제도다. 주택시장 활성화를 명분으로 박근혜 정부 때인 2015년부터 부과가 유예됐다가 문재인 정부 출범 뒤인 2018년 1월 부활했다. 그러나 재건축 조합의 위헌 소송으로 실제 부과가 미뤄지다 지난해 12월 헌법재판소의 합헌 결정이 나왔다.

재건축 초과이익 환수제는 사실상 개발이익 규모가 큰 강남권을 정조준해왔다. 국토교통부가 최근 강남권 5개 재건축 추진 단지를 대상으로 시뮬레이션한 결과, 이들 단지 조합원은 1인당 평균 4억4천만~5억2천만원의 부담금을 납부할 것으로 추산됐다. 이에 대치동 은마 등 주요 재건축 단지들은 초과이익 환수에 반발하며 사실상 사업을 중단한 상태다. 백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “공공 재건축을 전제로 층고 제한을 풀고 초과이익 부담금을 감면해준다면 강남권 조합들도 공공 재건축 참여를 적극적으로 검토하게 될 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 [e-mail]