대출·세제 완화 기대감에…거래 드물어도 치솟는 ‘호가’

25개구 대표 아파트 올 들어 전부 신고가 경신
거래 감소에도 서울 아파트값 상승률 ‘V자 반등’

한겨레 자료사진

4·7 재보선을 기점으로 반등하기 시작한 서울 아파트값 상승률이 2·4 대책 이전으로 수준으로 되돌아간 가운데, 거래가 주춤한 상황에서도 신고가 경신 사례가 나오고 호가는 더 크게 상승하는 등 추가 가격 상승에 대한 기대심리가 꺾이지 않고 있다. 여야를 막론하고 정치권에서 나오는 부동산 관련 대출 및 세제 완화 신호가 시장의 기대를 지탱하고 있다는 분석이 나온다.

25개구 대표 아파트 모두 올 들어 신고가 경신

25일 <한겨레>가 한국도시연구소 실거래가 시계열 분석 때 활용되는 서울 구별 대표 아파트 25곳(2017년~2018년 구별 매매건수 최다 아파트)의 지난 1~4월 실거래가를 분석한 결과, 25곳 모두 올 들어 지난해 최고가보다 높은 가격에 거래된 ‘신고가 경신’ 사례가 나왔다. 가격 기준으로 가장 많은 상승폭을 보인 곳은 서초구 반포동 반포미도(84㎡)로 지난해 12월 평균 실거래가는 20억3300만원이었는데 4월 평균 실거래가가 22억5100만원으로 2억1700만원 상승했다. 뒤를 이어 중구 신당동 남산타운(59㎡)이 지난해 12월 평균 실거래가 10억2100만원에서 지난 3월 12억3000만원으로 2억800만원 뛰었다. 은평구 녹번동 북한산푸르지오(84㎡·12월 10억8800만원→3월 12억7000만원)와 종로구 무악동 인왕산아이파크(84㎡·10월 12억7000만원→3월 13억9800만원)도 상승폭이 1억원을 초과했다. 가격 상승이 강남과 강북을 가리지 않는 셈이다.

이같은 현상은 거래가 지난해 대비 활발하지 않은 상황에서도 나타나 ‘거래 감소=가격 하락세’라는 공식이 통하지 않고 있다. 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래 현황을 보면, 올해 1월(5777건)을 제외하고 2월(3866건), 3월(3768건), 4월(3482건) 내내 3000건대 수준의 거래량을 이어갔다. 지난해 구별 신고가가 다수 배출된 하반기의 경우 9월(3772건)을 빼고는 10월(4373건), 11월(6361건), 12월(7527건)까지 거래량이 늘었다.

특히 2·4 대책을 기점으로 상승폭이 둔화되면서 진정세로 접어들었던 서울 아파트 시장은 4·7재보선을 계기로 상승폭을 키우기 시작해 대책 이전 수준으로 회귀하는 등 시장에서는 ‘V자 반등’ 얘기도 나오는 실정이다. 한국부동산원 자료를 보면, 2월1일 기준 0.1%였던 주간 아파트값 상승률은 2·4대책 발표 이후 2월8일 기준 0.09%로 상승폭을 줄이기 시작해 4월5일 기준 0.05%까지 떨어졌으나 4·7재보선 이후 4월12일 0.07%로 반등한 이후 5월17일 기준 0.1%까지 지속적으로 상승폭을 키웠다.

“대선인데 규제하겠나”…가격 상승 기대감에 ‘호가 잔치’

현장에서는 거래가 드문 가운데 신규 매물의 호가가 시세를 훌쩍 뛰어넘는 ‘호가잔치’가 벌어지면서 거래가 사실상 멈춘 상태다. 강남구의 한 공인중개사는 “인터넷에 매물로 올릴 수 없을 정도로 호가를 높인 매물을 내놓는다. 매수자들은 꿈쩍도 안하는데 호가만 움직이는 게 꼭 ‘호가잔치’ 같다”며 “세금도 완화해준다하지, 대선도 있는데 1년 기다리면 기다렸지, 그 가격 아니면 안 판다는 배짱 매물이 최근 많다”고 말했다. 구로구의 한 공인중개사는 “10억원에 팔렸으면 3천만원이나 5천만원 높은 건 이유를 댈 수 있는데 1억원 이상 차이가 나버리니까 그 공백이 메꿔지지 않으면서 거래가 끊겼다”며 “집 가지고 있는 입장에서는 보유세 더 내더라도 세월이 좀 지나고 정권이 바뀌면 또 바뀌지 않겠느냐는 막연한 기대를 가지고 버티기 작전을 하는 것”이라고 말했다.

실제 <한겨레>가 구별 대표아파트 25곳을 대상으로 네이버 부동산에 올라온 매물의 호가를 조사해보니, 올해 신고가보다도 2억원 이상 높은 매물이 나와 있었다. 강남구 대치동 은마(76㎡)의 경우 3월 신고가가 22억2000만원인데 현재 최고 호가는 25억원에 달했으며, 송파구 잠실동 리센츠(84㎡) 역시 최고 호가가 25억원으로 3월 신고가 23억3500만원보다 2억원 가까이 높았다. 강서구 화곡동 우장산 아이파크(84㎡·신고가 3월 13억500만원, 호가 최고 15억5천만원), 광진구 구의동 현대프라임(59㎡·신고가 12월 11억500만원, 호가 최고 13억원) 등 강남 강북을 가리지 않고 호가를 1억~2억원을 높인 사례가 드물지 않다.

호가를 반영한 시세를 조사하는 부동산114 자료를 보면, 서울 아파트의 평균 시세는 지난 3월(12억283만원) 이미 12억원을 돌파했으며 4월(12억1047만원), 5월(12억1349만원)까지 상승세를 이어가고 있다. 여경희 부동산114 선임연구원은 “거래는 줄었는데 가격은 상당히 고점에 올라있는 상태로 호가 위주로 시세가 상승하고 있다고 볼 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “서울은 똘똘한 한 채 심리가 여전히 있고 재건축을 주축으로 한 개발 기대감까지 작용하고 있는데다 내년에는 대선이 있기 때문에 여기서 더 강력한 규제가 나올 가능성이 희박하다고 판단하는 분들이 많다”며 “가격 상승에 대한 기대감이 워낙 크기 때문에 시간이 지나면 상승폭이 좀더 커질 가능성이 있다”고 내다봤다.

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대출 규제 완화와 갈아타기 수요 만나면?

특히 이런 상황에서 여당과 야당에서 나오고 있는 실수요자 대출 규제 완화가 1주택자 ‘갈아타기 수요’와 맞물릴 경우 하반기 집값 추가 상승의 불씨를 댕길 수 있다는 우려도 나온다. 지금 나오는 높은 호가의 신규 매물은 다주택자들의 급매물이 아니라 실거주하는 1주택자들의 매물인데, 무주택자가 대출 규제 완화를 계기로 이런 매물을 소화할 경우 가격이 급등할 수 있다는 것이다. 도봉구의 한 공인중개사는 “마용성(마포·용산·성동) 쪽으로 이사가려고 한다면서 4억원에 거래된 아파트를 7억원에 내놓는 사례가 있었다”며 “다른 데는 더 올랐으니 어쩔 수 없다고 하는데 이런 게 거래되면 악순환만 되풀이된다”고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “전세시장이 안정돼 있는 게 아니고 집값도 단기간에는 오른다는 생각이 지배적인 상황에서 처음 집을 사는 생초(생애최초주택구매자) 분들한테 대출 규제를 완화하면 이런 분들은 움직일 것”이라며 “대출 규제를 완화하는 그 기준으로 그 아래 있는 주택의 가격이 올라올 수 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “무주택 실수요자들이 규제 완화 기대감으로 시장에 들어오면 중저가 시장이나 그동안 덜 올랐던 지역에 가격 움직임이 상대적으로 있을 수는 있겠다”면서도 “다만 7월 사전청약이 있기 때문에 분양 시장으로 수요가 분산되면 불안한 양상으로 전이되지는 않을 것으로 본다”고 말했다.

진명선 기자 [e-mail]