화천대유 5300억 조달 비결 ‘유동화증권’…관리 미비로 부실우려

대장동 토지 매입비 부동산담보신탁→자산유동화증권으로 조달
비등록 유동화증권이 전체의 90%…“제2 저축은행 사태 우려”

14일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국회 법제사법위원회의 서울고등검찰청, 수원고등검찰청, 서울중앙지방검찰청 등에 대한 국정감사에서 참석자들이 소병철 더불어민주당 의원의 대장동 의혹과 관련한 질의를 듣고 있다. 국회사진기자단

대장동 개발 특혜의혹의 중심에 있는 화천대유는 개발부지의 40%를 매입하면서 5300억원의 자금을 조달했다. 설립자본금 5천만원의 신생회사가 거액의 자금을 끌어올 수 있었던 이유는 ‘유동화증권’이 담보 역할을 했기 때문이다. 대장동 사업처럼 유동화증권을 지렛대로 한 거액의 프로젝트파이낸싱이 일어나고 있지만 유동화증권 발행에 신고 의무가 없어 대부분 금융당국의 관리 범위 밖에서 거래되고 있다. 이때문에 부동산 부실대출 사태로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

14일 권은희 국민의당 의원실에 따르면, 프로젝트금융투자회사인 성남의뜰은 기존에 확보한 대장동 땅을 2017년 하나자산신탁에 부동산담보신탁을 한다. 하나자산신탁은 땅 소유권을 갖고 대신 성남의뜰에 수익권증서를 발행해준다. 수익권증서는 부동산 개발이익을 받을 권리를 나타낸 증서다. 성남의뜰은 1순위 수익권증서를 금융회사에 7천억원대 대출 담보로 제공하고, 2순위 수익권증서는 건설사에 준공 확약을 위한 담보로 줬다.

권은희 국민의당 의원실 제공

성남의뜰은 3순위 수익권증서를 화천대유에 넘겼다. 화천대유는 이를 금융중개를 위해 세운 특수목적법인 5곳(성남대장제1~5차)에 제공했다. 성남대장제1~5차는 이를 바탕으로 자산유동화증권을 발행해 30개 법인 투자자로부터 5300억원을 끌어모았다. 이 돈은 화천대유에 제공되고 화천대유는 성남의뜰이 보유한 개발부지를 수의계약으로 매입했다.

결과적으로 토지를 파는 법인(성남의뜰)이 토지를 사는 법인(화천대유)에 대출을 위한 담보를 제공한 셈이 됐고, 이 과정에 부동산담보신탁과 수익권증서, 이를 바탕으로 한 유동화증권 제도가 활용된 것이다.

권은희 국민의당 의원실 제공

유동화증권은 자산유동화법에 따라 유동화전문회사가 발행한 등록 유동화증권과, 상법 등에 따라 특수목적법인이 발행하는 비등록 유동화증권이 있다. 금융위원회에 등록하는 유동화증권은 세제혜택 등이 있는 반면 공시 의무가 있고, 비등록 유동화증권은 공시 의무가 없다.

권은희 의원실이 예탁결제원에서 받은 자료를 보면 올해 1월부터 10월1일까지 유동화증권 발행금액 379조5800억원 가운데, 등록 유동화증권은 11%(40조7800억원)에 불과하고, 비등록 유동화증권은 89%(338조8천억원)에 이르렀다. 금융당국이 파악한 비등록 유동화증권은 예탁결제원에 예탁하거나 전자증권 형태로 발행한 경우인데, 증권을 문서로 주고받을 경우 이 마저도 당국이 파악하기 어렵다. 성남대장1~5차가 발행한 유동화증권도 당국에 신고하지 않은 것으로 나타났다.

금융위는 비등록 유동화증권도 주요 정보를 공개하도록 의무화하는 내용의 법 개정안을 추진하고 있지만, 이 경우도 전자증권 형태로 발급하는 경우만 해당돼 여전히 사각지대가 존재한다.

권은희 의원은 “비등록 유동화증권을 통해 금융당국의 눈을 피해 대규모 피에프 대출을 할 수 있는 구조로 시장이 운영되고 있는데, 이는 과거 부동산 피에프 부실대출을 일으킨 제2의 저축은행 사태 예고편”이라며 “비등록 유동화증권의 거래 참여자, 유동화계획 등이 제대로 공시되도록 제도를 개선해야 한다”고 말했다.

이경미 기자 [e-mail]